東區找透天店面推薦  東區買屋 / 東區買房 - 崇明國中收租透天12大套房+店面B013 永康找房推薦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3800 萬
參考單價：38.85 萬/坪
地址：台南市東區崇德十六街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：97.81 坪 (不含車位面積)
主建物面積：95.38 坪
附屬建物面積：2.43 坪
土地面積：43.56 坪
樓別/樓高： B1~3樓 / 3樓
屋齡：44 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：崇明國小、崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園、台南文化中心
生活機能：崇德市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 786228 之物件資料，以買房者視角進行的分析報告：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 租金收益潛力高：擁有 12 間大套房及店面，規劃為雙重收租效益，且鄰近崇明國中與醫院，租屋需求穩定。 2. 地理位置優越：位於台南市東區崇德商圈，鄰近崇德市場、巴克禮公園及文化中心，生活機能完善。 3. 土地面積寬廣：總坪數近 98 坪，其中地坪約 43.5 坪，在舊市區中屬於大戶型，使用空間較充足。
劣勢	1. 屋齡相當老舊：屋齡達 44 年，可能面臨管線老化、外牆損壞等維護問題，居住安全與舒適度需考量。 2. 增建合法性疑慮：說明中特別標註「4 樓為增建部分」，涉及違章建築風險，可能影響貸款成數或未來改建成本。 3. 管理負擔重：12 間套房加店面意味着租客眾多，租務管理、維修頻率及清潔秩序對業主是較大的挑戰。
機會	1. 區域發展潛力：東區為台南市核心區之一，隨著都市更新與交通建設，長期資產增值空間值得關注。 2. 租賃市場穩定：鄰近學校與醫院，無論是學生、教職員或病患眷屬，皆為穩定的潛在租戶群。 3. 資金運用多元：若規劃得當，可作為收租投資標的，透過租金回收抵消部分貸款利息。
威脅	1. 銀行貸款難度：高齡住宅銀行可能壓縮貸放成數或年限，增加購屋者的自備款壓力。 2. 法規風險：若增建部分遭主管機關列管拆除，將直接影響建物價值與使用面積。 3. 市場流動性：特殊用途（透天收租）物件在轉手時買家層面較窄，流動性可能不如一般住宅。

2. 物件評論

此物件適合「尋求長期現金流」的投資客購買，而非自住或短期投機者。主要理由在於其位於東區核心地段且擁有高坪數與密集套房配置，能提供穩定的租金回報，尤其鄰近學校與醫院確保租戶來源。然而，買方必須正視屋齡過高及增建合法性問題，這可能影響未來貸款額度、維護成本或轉手難度。建議在簽約前務必請專業技師確認增建結構安全，並詳細計算扣除維修成本後的實際租售比，若評估後能接受老宅風險且資金足夠承擔潛在整修費用，則此物件具備一定的投資價值。